스타터 홈을 위해 저축하는 데 얼마나 걸리나요? 2019년보다 2배 늘어

7%에 달하는 모기지 금리는 첫 주택 구입이 얼마나 어려운지 보여주는 최신 신호이며, 야심찬 소유자들은 이미 높은 가격에 직면해 있습니다. 목요일에 발표된 새로운 분석은 점점 커지는 또 다른 장애물, 즉 주택 융자를 마감하는 데 필요한 금액을 조명합니다.

경제적 기회를 장려하는 연구 비영리 단체인 Center for Responsible Lending의 Mike Calhoun 회장은 “지난 7년 동안 계약금과 마감 비용을 절약할 수 있는 시간이 두 배로 늘어났습니다.”라고 말했습니다. 이 보고서는 센터의 Julian Bond Institute에서 발표했습니다.

센터가 마지막으로 동일한 계산을 한 2019년 이후 주택 가격이 급등하고 인플레이션이 급등하여 완고하게 높은 수준을 유지했으며 식품, 가스, 의료 등의 비용 상승으로 인해 가계 예산이 부담을 받았습니다. 주택 융자 마감 비용도 주택 소유자 보험 증가로 인해 증가했습니다.

이 가운데 임차인의 소득은 보조를 맞추지 못하고 개인 저축률도 떨어졌습니다.

현재 센터에서는 중간 소득 임차 가구의 경우 초기 주택에 대한 계약금과 마감 비용을 절약하는 데 “엄청난 16년”이 걸릴 것으로 계산합니다. 이는 2019년보다 두 배나 긴 시간입니다. 그리고 중위 소득 흑인 임차인 가구의 경우 훨씬 더 많은 시간(21년)이 걸릴 것입니다.

이러한 종류의 기간은 많은 사람들이 애초에 구매를 고려하는 주요 이유를 뒤집습니다. 분석에 따르면, “가족이 저축을 시작하는 시점의 어린 자녀는 가족이 첫 주택을 구입할 만큼 충분히 저축하기 전에 고등 교육을 받거나 노동력을 얻기 위해 가족을 떠났을 수 있습니다.”

보고서는 또한 중간 소득 가구(약 $50,000~$120,000)로 계산 범위를 좁혔으며 이들 가구의 구성원은 자립 가능한 주택 소유자일 가능성이 더 높습니다. 이들의 경우 절약 시간도 두 배인 12년으로 늘어났습니다.

경찰관, 소방관, 구급대원, 간호사, 교사 등 최전선에서 근무하는 직원의 경우 연구원들은 “구해야 할 기간이 최소한 두 배 이상 늘어났으며 현재는 10~13년 정도”라는 사실을 발견했습니다.

Calhoun은 그 숫자가 극명하지만 과소 집계될 가능성이 있다고 말했습니다.

센터에서 계산한 계약금은 3.5%입니다. 이는 연방주택청이 최초 구매자에게 요구하는 금액이기 때문입니다. 최초 구매자의 중앙값은 실제로 약 10%를 절감합니다. 보고서는 또한 가족들이 실제로 저축을 늘리고 있다고 가정한다고 말했습니다. 비록 많은 사람들이 저축을 전혀 할 수 없고, 저축을 하게 되거나 빚을 져야 하는 상황에도 불구하고 그는 말했습니다.

주택경제 격차 더 벌어져

책임 있는 대출 센터(Center for Responsible Lending)의 보고서는 주택 경제의 급격한 분열을 강조하며, 코로나19 대유행으로 인해 인플레이션, 모기지 금리 및 주택 가격이 급등하면서 더욱 악화되었습니다.

Calhoun은 “지난 7년을 살펴보면 주택 소유자들에게 매우 좋은 혜택을 주었습니다”라고 말했습니다. 가격이 훨씬 낮을 때 구입한 사람들은 주택 가치가 급등하면서 막대한 자산을 축적했습니다. 일부는 또한 모기지 금리가 급등하기 전에 약 2% 또는 3%라는 역사적 최저치를 기록했기 때문에 재융자를 통해 월 지불금을 낮출 수 있었습니다.

낮은 이자율을 지닌 많은 주택 소유자들은 이사할 여유가 없고 모기지 지불금이 두 배로 늘어나는 상황을 겪을 수 없다고 결정했습니다. 이는 노년층의 다운사이징이 줄어들고 주택을 시장에 내놓는 일이 전반적으로 줄어들어 전국적인 주택 부족 현상이 심화된다는 것을 의미합니다.

한편, 하버드 주택 연구 공동 센터(Harvard Joint Center for Housing Studies)의 최근 보고서에 따르면 임대료 인상으로 인해 가계 소득에서 차지하는 비중이 늘어나고 있습니다. “2001년부터 2024년까지 임차인 소득은 실질 기준으로 9% 증가한 반면 임대료는 30% 증가했습니다.”라고 밝혔습니다. 이로 인해 임차인의 4분의 1이 임대료와 유틸리티 비용으로 수입의 절반 이상을 지불하게 되었습니다.

최근 임대 시장이 완화되고 있음에도 불구하고 기록적인 수의 임차인이 여전히 비용 부담을 안고 있는 것으로 간주됩니다. 저소득 가구 역시 인플레이션으로 인해 더 큰 타격을 입습니다. 기본 상품과 서비스가 예산에서 더 큰 부분을 차지하기 때문입니다.

센터에서는 초기 주택 비용을 $335,574로 계산했는데, 이는 기존 주택 중간 판매 가격의 80%에 해당합니다. 그리고 센터는 휴스턴의 11년에서 로스앤젤레스의 24년까지 일부 주요 대도시 지역에서 계약금과 마감 비용을 절약하는 데 더 적은 시간이 걸린다는 사실을 발견했습니다.

보고서는 또한 거의 모든 곳에서 주택 비용이 소득을 능가했으며 “문제는 도시 지역보다 가장 빠르게 성장하는 농촌 지역에서 훨씬 더 심각하다”고 지적했습니다. 중도 좌파 싱크탱크인 Third Way의 최근 분석에 따르면 주택 건설이 농촌 성장을 따라가지 못해 경제성에 심각한 압박을 가하고 있는 것으로 나타났습니다.

많은 구매자가 가족의 도움에 의존합니다.

주택 자산 격차가 확대되면서 주택을 구입할 수 있는 미국인의 특권층이 더 많아졌습니다. Calhoun은 “현금 구매가 크게 늘었습니다”라고 말했습니다. 젊은 구매자의 경우 “사람들이 돈을 버는 압도적인 방법은 가족, ‘엄마 아빠의 은행’ 및 친구들의 도움입니다.”

수천 개의 계약금 지원 프로그램이 있음에도 불구하고 훨씬 적은 수의 구매자가 계약금 지원 프로그램의 도움을 받습니다. Calhoun은 “프로그램에 자금이 부족한 경우가 많습니다.”라고 말했습니다. “이들 중 다수는 매우 작고 특이합니다.”

그는 “세대 간 부를 갖지 못한 더 많은 사람들에게 다가가기 위해” 더 많은 지원 프로그램을 보고 싶어합니다.

센터의 보고서는 또한 듀플렉스, 타운홈, 제조 주택을 포함하여 더 작고 저렴한 초기 주택의 공급을 늘리기 위해 구역 설정 및 기타 개혁을 요구하고 있습니다. 올해 의회에서 통과된 전면적인 새로운 법안은 이를 촉진하는 것을 목표로 하고 있지만 후속 조치를 취해야 할 책임은 주와 도시에 있으며 새로운 공급을 창출하는 데는 시간이 걸립니다.

이 모든 것에도 불구하고 센터에서 실시한 관련 조사에 따르면 밀레니얼 세대와 Z세대는 이전 세대와 동일한 비율로 주택 소유를 열망하고 있는 것으로 나타났습니다. 이는 목요일 보고서에 따르면 “아메리칸 드림의 회복력에 대한 증거”입니다.

보고서의 공동 저자인 David Silberman은 이것이 “대부분의 가족이 다음 세대에게 물려줄 수 있는 부를 창출하는” 주요 방법이라고 말했습니다. “저는 주택 소유에 대한 도전 과제에서 우리가 지적하는 모든 추세에도 불구하고 주택 소유에 대한 주장이 여전히 강력하다고 생각합니다.”