개발자에게는 저렴한 주택이 한 시장보다 큰 도전입니다.

힐 지구의 모퉁이에 나란히 자리 잡은 2 개의 침실 2 개 타운 하우스를 간과하기가 쉽습니다. Ledlie Street는 Bedford Avenue에서 떨어져 있지만 자체의 교통량은 거의 없으며 집은 겸손한 지구의 색조로 칠해져 있습니다.

그러나 Amani Christian Community Development의 Lee Walls의 경우 집의 유일한 문제는 더 많은 것이 없다는 것입니다.

“보시다시피, 그것은 모두 전기입니다.”라고 그는 바닥 수준의 주방에서 다락방 침실까지 여행을 이끌고 있다고 말합니다. “청정 에너지로 이동할 수 있다는 것은 흥미 롭습니다.”

베드포드 저수지 공원 (Bedford Reservoir Parklet) 건너편의 비어있는 토지에 지어진이 두 주택은 지역 중간 소득의 80% 이하의 가구를 위해 예정되어 있습니다. 그리고 Walls는 아마도 Ed Gainey 시장의 도움 없이는 건설되지 않았을 것이라고 말합니다. 그래서 그는 Gainey 캠페인 이벤트의 일환 으로이 투어를 제공하는 이유입니다.

Walls는“이 행정부는 저렴한 주택을 건설하기 위해해야 ​​할 모든 일을 해냈습니다.

Walls는 도시의 도시 재개발 당국을 통한 저렴한 주택 이니셔티브에 대한 3 천 5 백만 달러의 투자의 일환으로 Gainey의 연방 코비드 구호 기금에 대한 투자를 크레딧합니다.

Walls는“저는 힐 지구에 대한 지속적인 투자를보고 싶다”고 말했다. “우리는 힐 지구에 살고 싶어하는 사람들이 20 명이라고 생각합니다. 우리는 단지 인벤토리를 만들려고 노력하고 있습니다.”

2022 년 연구에 따르면 피츠버그는 가장 가난한 거주자를 위해 8,000 개의 임대 단위가 필요하다는 점을 감안할 때 두 단위 (또는 20 개)가 많이 들리지 않을 수도 있습니다. 그리고 Gainey가 다음 주에 강력한 재선 전투에 직면하면서 민주당 라이벌 Allegheny County Controller Corey O’Connor는 건물 속도가 너무 느린다고 주장했습니다. 두 사람은 800 명 이상이 건설되었거나 건설 중이었지만 게인이 얼마나 많은 부대를 인정 해야하는지에 대해 논쟁했다.

개발자와 지역 사회 조직 리더는 Gainey가 저렴한 주택을 촉진하는 데 얼마나 성공적인 지에 대한 혼합 사진을 그립니다. 많은 사람들은 자신의 행정부로부터 지원을 보았다고 말하지만, 그의 후원자조차도 때때로 이니셔티브를 진행하는 데 걸렸을 때까지 비난합니다. 그러나 대부분의 경우 5 월 20 일 1 차 1 차 이후에도 여전히 많은 근거가있을 것이라는 데 동의하며, 누가이기 든 상관없이 일부 도전은 어려울 것입니다.

저렴한 주택은 건축하기 쉽지 않습니다. 피츠버그 커뮤니티 재투자 그룹의 전무 이사 인 어니 호건 (Ernie Hogan)은 연방 세금 공제가 인플레이션을 유지하지 못했기 때문에 저렴한 프로젝트에는“갭 파이낸싱”으로 알려진 여러 자금 지원원이 필요한 경향이 있다고 지적했다.

“우리는 연방 정부의 자금 공급원이 기본적으로 오늘날 프로젝트 비용을 줄이는 것을 보았습니다.” “이로 인해 지방 자치 단체와 주 정부는 그 차이를 메우기 위해 한 걸음 더 나아가 야했는데, 이는 프로그램이 처음 고안되었을 때보 다 훨씬 커졌습니다.”

인플레이션과 건설 비용은 계속 증가했기 때문에 필요하더라도 저렴한 주택에 자금을 조달하기가 더 어려워졌습니다. Hogan은 연방 관세의 출현과 트럼프 행정부의 자금 조달 우선 순위 변화가 더 많은 인플레이션 증가와 연방 자금이 추가로 증가하여 개발자가 추가 비용을 충당하는 데 도움이 될 수 있다고 말했다.

“공중에 관세가 있으면 건물 공급 산업과 다른 사람들이 다시 비용을 인상하기위한 일종의 연기 스크린 또는 커버입니다.”라고 그는 말했습니다.

그럼에도 불구하고 호건은이 도시가 모든 지역의 미래 성장을 이끌어 낼 수있는 포괄적 인 계획의 시작을 포함하여 발전을 시작했다고 밝혔다. 이 도시는 전에는 포괄적 인 계획을 세운 적이 없으며 호건은 그것이 앞으로 나아가는 성장을 관리하는 데 도움이 될 수 있다고 생각합니다.

“나는 그것이 매우 좋고 명확한 로드맵을 만들 것이라고 생각한다”고 그는 말했다. “도시 전체의 토지 이용과 향후 10 년 동안 도시가 자연스럽게 성장할 수있는 방법을 살펴볼 수 있으며, 정책에 따라 정책에 대한 프로그램과 전략을 할당하여 공식화 된 성장 계획에 따라 해당 구역 지정 코드를 재설정 할 수 있습니다.”

개발자도 저렴한 주택이 어려운 일임을 인정합니다.

NAIOP Commercial Real Estate Development Association의 피츠버그 지부의 Tom Frank 전무 이사 인 Tom Frank는“지금은 이것이 어려운 환경이라고 말할 것입니다. 그는 대출 제한 및 건설 비용 증가와 금리 등급을 인용했다. “이것은 문제를 도와주지 않습니다.”

그러나 도움이되지 않는 또 다른 것은 피츠버그의 문제를 악화시키는“빨간 테이프”와 서류 작업 타임 라인이라고 말했다. 프랭크는“많은 후프를 뛰어 넘어야합니다. “특히 구역 지정 측면에서 타임 라인을 허용하는 것은 예상보다 길어질 수 있습니다. 우리는 더 쉽고 더 제한적이지 않을 수있는 방법에 대해 생각해야합니다.”

그것은 O’Connor가 캠페인 트레일에서 해결하겠다고 약속 한 한 가지 문제입니다. 피츠버그의 NAIOP PAC는 그를위한 모금 행사를 주최하고 그 자체로 기부했습니다.

프랭크는 모든 지연이 새로운 개발에 비용이 많이들 수 있다고 주장했다.

프랭크는 오하이오 주 클리블랜드와 콜럼버스는 모두 예측 가능한 타임 라인을 가지고 있으며 다른 도시들도 저렴한 주택 프로젝트를 위해 특별히 허용 할 수 있다고 말했다. 피츠버그는 비슷한 목표를 추구해야한다고 그는 말했다.

Frank는 또한 도시의 허가, 라이센스 및 검사 (PLI) 부서를 효율적으로 만드는 데 더 큰 초점을두기를 희망합니다. 작년의 One Stop PGH 카운터의 개장은 한 지붕 아래에서 허가 및 계획 응용 프로그램을 수집하기 위해 프로세스를 간소화해야했습니다. 그러나 프랭크는 그것이 긍정적 인 영향을 미쳤는지 확인하기에는 너무 이르다고 말합니다.

“나는 조금 더 많은 시간을주고 어떻게 작동하는지보고 싶다”고 그는 말했다.

혼합 소득 주택 개발자 인 Beacon Communities의 부사장 인 Michael Compitite는 Gainey의 행정부가 허가를 개선했다고 주장합니다.

게인 지지자 인 예의 바인트는“몇 년 전과 비교할 때 더 좋다”고 말했다.

그리고 그는 추가 개선을보고 싶지만“아이디어는 당신이 그것을 고쳤다는 것이 아니라 지금 당신이 끝났다”고 말했다. 그는 Gainey의 행정부가 저렴한 주택에 주목하는 것이 도움이되었다는 사실은 단순한 사실입니다.

“관심이 분명히 있습니다. 그리고 그 관심은 당신이 그것을 얻는 데 필요한 자원을 창출하게됩니다.”

그는 도시의 주택 당국이 프로젝트를 진행하는 데 큰 도움이되었다고 말했다. 그의 회사는 Hill District의 Letsche School을 보존하여 혼합 사용 아파트 건물로 전환하여 도시의 도시 재개발 당국 및 주택 당국의 도움으로 39 개의 저렴한 39 개의 시장 속도의 새로운 임대 유닛을 추가했습니다. 개발자는 또한 개조 된 시내 사무실 건물의 저렴한 프로젝트를 진행하고 있습니다.

그는 주택 당국도 개선 할 여지가 있다고 생각합니다. 그는 자격을 갖춘 가족을 프로젝트 기반 주택 바우처와 연결하는보다 효율적인 방법을 찾을 수 있다고 생각합니다.

이웃 개발 조직은 또한 게인의 개선을 보았다고 말합니다.

Bloomfield-Garfield Corporation의 이사 인 Rick Swartz는“Garfield에서 도시의 지원을받은 상당한 양의 활동을 보았다고 생각합니다. 그의 조직과 그 지역의 다른 사람들은 URA의 도움으로 가필드에서 임대 주택 프로젝트와 판매용 프로젝트를 완료 할 수 있다고 그는 말했다.

“도시 재개발 당국에서 나온 협력은 그 어느 때보 다 좋다”고 그는 말했다. “당신은 현재 이웃을 이해하는 당국의 직책에있는 사람들이 있으며, 우리와 같은 그룹이 프로젝트를 완료 할 수 있어야하는 역량을 이해하고 있습니다.”

Hilltop Alliance의 전무 이사 인 Bill Shimko는 Gainey에게 도시의 육상 은행을 실행 한 것으로 인정합니다. 이 기관은 다른 기관이 개발을 시작할 수 있도록 장거리 토지에 대한 법적 장애물을 제거하는 데 도움이됩니다. 2014 년에 설립 된 후 몇 년 동안 끔찍했지만 이제는 150 개의 부동산을 재사용 할 수있었습니다.

Shimko는“도시가 육상 은행을 통해했던 진보를 살펴보면… 그런 종류의 것들이 저명한 도움이되는 것으로 본다”고 말했다.

그럼에도 불구하고, Shimko와 Swartz는 도시에 대한 긴급한 목표는 연체 또는 빈 주택에 대한 접근성을 향상 시켜서 저렴한 주택으로 재활 및 판매 될 수 있도록하는 것이어야한다고 말합니다. Swartz는 프로세스가 천천히 움직이고 법원에서 쇠약해진다 고 말합니다.

Shimko는“Hilltop Alliance와 같은 많은 조직들이 ‘아, 우리가 적시에 우리의 손을 잡을 수 있다면 좋을 것입니다. “주택 요구 평가에 의해 제시된 목표를 충족 시키려면 도시가 재활용해야한다는 재산의 양이 재활용되지 않았다.

“일이 일어나고 있지만, 그들은 충분히 빨리 일어나지 않는 것처럼 보이며, 이와 같은 개발에 관심이있는 이웃 단체들에게는 빠르게 일어나도록하기 위해 실력이없는 것 같습니다.”

Shimko와 Swarz는 또한 불우한 지역에서 주택 소유 및 세대 부를 구축하기 위해 임대 대신에 판매 유닛에 더 많은 초점을 맞추기를 원합니다. 그러나 그들은 주인이 점유 한 주택에 대한 연방 자원이 적기 때문에 등반 할 키 큰 산이라는 것을 인정합니다.

Swartz는“저렴한 주택을 더 많이 생산하려는 경우,이 순간에 더 실용적인 경로는 임대 주택으로 수행하는 것입니다. 왜냐하면 프로젝트를 수행 할 수있는 자원을 찾기가 더 쉽기 때문입니다.

“도시의 미래를 위해, 우리는 그 사람들이 주택 소유자로서 도시에 머무르는 것을 어떻게 도울 수 있습니까? 임차인이 아니라 해결해야 할 퍼즐입니다. 도시에서 살 수있는 집을 찾을 수 없다면 교외에서 살 수있는 집을 찾을 수 있기 때문에 사람들이 가족을 형성하고 아이들을 낳을 때 사람들이 사라질 것입니다.”

Swartz는 관세의 임의의 위협으로 건설 비용을 더욱 높이면서 앞으로의 도로는 시장의 희망에 어려움을 겪을 가능성이 높다고 말했다.

“우리는 저렴한 주택과 관련하여 더 나은 곳으로가는 길을 원하지 않을 것”이라고 그는 말했다. “이것은 주택이 저렴할 수있는 시점까지 비용을 줄일 수있는 토지 가용성, 자금의 가용성에 대한 문제입니다. 그리고 그것은 재료와 노동 비용의 문제가됩니다.”

그는 문제를 해결할 마법의 총알이 없다고 말했다.

“나는 그것이 ‘태양 아래에서 새로운 것은 없다’는 범주에 속한다고 생각합니다.”