피츠버그 구역화 제안 논쟁의 중심에 포함된 구역화 확장

이번 달 초, Ed Gainey 피츠버그 시장실은 피츠버그의 주택 구입 능력을 높이기 위한 구역 설정 관련 제안을 내놓았습니다. 법안은 대부분의 경우 주택 개발자의 유연성을 높여 작은 부지에 더 쉽게 건축하고, 대중교통 접근 지점 근처에 더 밀집된 주택을 짓고, 분리된 차고 위의 작은 아파트와 같은 소위 “할머니 아파트”를 허용합니다. .

대부분의 제안은 폭넓은 지지를 받는 것으로 보이지만 한 가지 제안은 더 강력한 반발을 불러일으켰습니다. 포용적 구역 설정을 위해서는 최소 20가구의 신규 주택 개발이 필요하며 그 중 일부를 저소득층을 위해 확보해야 합니다. 이 제안은 로렌스빌과 기타 이스트엔드 지역에 이미 시행 중인 정책을 도시 전체로 확대하는 것입니다.

저렴한 주택 옹호자들은 포괄 구역 설정이 저소득층 피츠버그 주민들에게 저렴한 아파트를 제공하고 인근 지역이 더욱 경제적으로 통합되는 데 도움이 될 것이라고 주장합니다. 그러나 다른 사람들은 그러한 명령을 시행하는 것이 개발자에게 너무 많은 비용이 들기 때문에 새로운 시장 가격 주택의 창출을 억제하고 전반적인 주택 구입 능력을 손상시킬 것이라고 말했습니다.

피츠버그는 가장 최근의 주택 수요 평가에 따르면 지역 중위소득의 약 30% 이하, 즉 4인 가족의 경우 약 30,360달러를 버는 저소득 가구를 위한 약 8,200채의 주택이 부족합니다.

연구에 따르면 피츠버그의 임차인 5명 중 2명 이상이 비용 부담을 갖고 있으며, 이는 소득의 30% 이상을 주택에 지출한다는 의미입니다. 동일한 분석에 따르면 향후 10년 동안 이 도시에는 9,700가구가 추가될 것으로 예상되며, 이들 대부분은 임차인이므로 임대 가격에 추가적인 상승 압력을 가할 것으로 예상됩니다.

이달 초 제안을 발표한 기자 회견에서 시의원 Deb Gross는 “우리 모두는 임대료가 너무 높다는 것을 알고 있습니다”라고 말했습니다.

로렌스빌의 사례

시장 가격과 저렴한 주택을 더 많이 만들어야 한다는 압박이 너무 심해 지지자들은 2019년부터 포함 구역을 지정한 로렌스빌의 새로운 저렴한 주택을 그러한 정책이 도시 전체에 필요한 이유를 보여주는 사례로 지적합니다.

커뮤니티 그룹 로렌스빌 유나이티드(Lawrenceville United)의 전무이사인 데이브 브레잉건(Dave Breingan)은 “여기서는 성공했다고 생각합니다.”라고 말했습니다.

Breingan은 포함 구역 지정 요구 사항에 따라 완료된 프로젝트와 진행 중인 프로젝트 6개를 인용합니다. 35개 유닛은 이미 사용 중이며 약 70개 유닛은 파이프라인에 있거나 건설 중입니다.

“이 정책 이전에는 우리가 가질 수 없었던 저렴한 주택을 위한 100채가 넘는 주택이 있습니다”라고 그는 말했습니다.

이 명령은 또한 저렴한 주택에 거주하는 가족이 로렌스빌과 같은 중심부에 위치한 도보 가능한 지역의 모든 편의 시설을 이용할 수 있음을 의미한다고 Breingan은 말했습니다.

“우리는 모든 수단과 소득을 가진 사람들이 번성하는 동네의 혜택을 누리며 살 수 있는 혼합 소득 지역사회가 되기를 원합니다.”

그러나 다른 사람들은 그러한 정책이 궁극적으로 전반적인 주택 구입 능력에 해를 끼칠 것이라고 말합니다.

구역 장벽을 제거하고 건축을 더 쉽고 저렴하게 만들어 더 많은 주택을 창출할 것을 옹호하는 단체인 Pro-Housing Pittsburgh는 보다 포괄적인 구역 지정에 반대합니다.

“주택 건설을 더 어렵게 만들어서는 안 됩니다. 우리는 주택 건설을 더 쉽게 만들어야 합니다.”라고 그룹 리더인 David Vatz가 말했습니다. “IZ는 궁극적으로 주택 건설을 더 어렵게 만듭니다. 그것은 더 비싸게 만듭니다. 그것은 더 번거롭고 주택을 덜 갖게 만듭니다.”

한편, 시의 기존 포함 구역 정책에 대해 지역 건축업자 단체가 2022년 연방 소송을 제기하고 있습니다.

일부 연구에서는 그러한 정책으로 인해 그렇지 않은 경우에 비해 새로운 시장 가격 주택이 덜 건설될 수 있음을 보여줍니다.

UCLA 루이스 센터에서 주택 정책과 경제성을 연구하는 셰인 필립스(Shane Phillips)는 포함 구역 설정 결과에 대한 연구에서 엇갈린 결과가 나타났고 정책을 도시마다 비교하기 어려울 수 있지만 공무원들은 그러한 정책을 설계할 때 매우 신중해야 한다고 말했습니다. 로스앤젤레스의 지역 정책 연구를 위해.

로스앤젤레스의 IZ 정책을 모델링한 올해 초 Phillips가 발표한 보고서에 따르면 포함 구역 요구 사항이 높을수록 시장 가격 주택 생산량이 낮아집니다. 컴퓨터 시뮬레이션에 따르면 저렴한 주택이 1개 추가될 때마다 시장 가격 주택이 대략 4개 적은 것으로 나타났습니다.

필립스는 도시들이 그러한 프로그램을 의무적이 아닌 자발적으로 만들어야 하며, 더 높은 건물을 지을 수 있는 허가와 같은 것을 허용하는 개발자에게 인센티브를 제공해야 하며, 이를 통해 저렴한 단위의 프로젝트가 경제적으로 여전히 건설 가능하도록 할 수 있다고 말했습니다.

“현실은 IZ 요구 사항을 부과하는 것만으로도 비용이 든다는 것입니다. 의심할 여지 없이 개발자에게는 비용이 듭니다.”라고 Phillips는 말했습니다.

피츠버그에 본사를 두고 시장 가격과 저렴한 주택을 모두 건설하는 개발업체인 트렉 개발 그룹(Trek Development Group)의 사장 겸 CEO인 윌리엄 가티(William Gatti)도 신중한 입장을 표명하며 정책 변경 사항을 주의 깊게 검토해야 한다고 말했습니다.

“우리는 이 까다로운 문제를 해결하기 위해 직접적이고 공격적인 조치를 취하려는 시의 노력에 박수를 보냅니다. 우리(도시와 개발 커뮤니티)가 시간을 들여 모든 문제를 해결하여 우리 도시의 전반적인 재개발을 방해하는 의도하지 않은 결과가 발생하지 않도록 하는 것이 중요합니다.”라고 Gatti는 이메일에 썼습니다. “해야 할 일이 많아요.”

시장님의 제안

지지자들은 이 법과 그 잠재적 확장이 신중하게 만들어졌다고 주장합니다.

피츠버그에서는 현재 로렌스빌과 기타 몇몇 지역에 시행 중인 의무적 포함 구역 설정 외에도 개발자는 도시의 다른 지역에서 자발적인 포함 구역 설정 프레임워크를 선택할 수 있습니다. 그들은 더 높고 밀도가 높은 건물을 지을 수 있으므로 개발자는 저렴한 건물을 포함하는 대가로 비용의 일부를 회수할 수 있습니다. 개발자는 건물에 저렴한 유닛을 포함할 때 LERTA 세금 감면 프로그램의 이점을 누릴 수도 있습니다.

제안된 포함 구역 확장은 다른 구역 요구 사항을 완화하고 개발자에게 유리한 다른 변경 사항을 적용합니다. 예를 들어, 시의 제안은 10% 저렴한 주택 건설 요건을 완화합니다. 100채의 1베드룸 아파트로 구성된 가상 프로젝트에서 개발자는 10채의 1베드룸 아파트를 지어야 하는 대신 5개의 2베드룸 아파트를 지을 수 있습니다.

오클랜드와 사우스사이드를 대표하는 시의회 의원 Bob Charland는 잠재적인 변화에 대해 더 자세한 내용을 확인해야 한다고 말했습니다.

“포함 구역 설정이 유익한 프로그램이 될 수 있는 세상이 있습니다. 불행하게도 세부 사항은 정말 중요하며 지금까지 이 계획의 세부 사항이 부족합니다.”라고 Charland는 말했습니다.

그는 “우리는 계산을 확실히 해야 한다”며 “임차인의 지원으로” 지불되는 어떤 것도 지원하지 않을 것이며 성공적인 프로그램을 위해서는 공공 보조금과 구역 변경이 필요할 것이라고 덧붙였습니다. 개발자를 위한 신속한 검토 등이 있습니다.

Gainey 행정부가 제시한 다른 제안과 함께 이 제안은 현재 시 계획위원회에 제출되었습니다. 이들은 내년 초 시의회에 출석할 예정이다.

포용 구역 확대와 시장이 제시한 기타 변경 사항을 지지하는 시의회 의원 Barb Warwick은 이 조치가 통과되기를 희망한다고 말했습니다.

그녀는 모든 시의회 구성원이 주택 비용에 대해 우려하고 있지만 해결책이 무엇인지에 대해서는 의견이 다를 수 있다고 말했습니다.

“저는 주택을 보다 저렴하게 만드는 것이… 모두가 원하는 일이라고 생각합니다. 오른쪽? 아시다시피, 우리는 사람들이 피츠버그로 이주하는 것을 보고 싶습니다. 우리는 사람들이 피츠버그에서 떠나는 것을 보고 싶지 않습니다.”라고 Warwick은 말했습니다. “우리는 인구를 유지하고 싶습니다. 우리는 세금 기반을 늘리고 싶습니다. 그래서 그런 관점에서 볼 때 대부분의 의원들이 같은 입장이라고 생각합니다.”