월넛 캐피탈(Walnut Capital)은 오랫동안 기다려온 오클랜드 프로젝트에서 저렴한 주택을 중단하려고 합니다.

피츠버그에 본사를 둔 개발업체인 월넛 캐피탈(Walnut Capital)은 목요일 시의 구역 조정위원회에 저렴한 주택을 포함하기 위해 오랫동안 기다려온 오클랜드 개발을 요구하는 규칙에서 면제를 원한다고 말했습니다.

그러나 이사회가 어떤 결정을 내리든, 시의 포용적 구역 정책을 둘러싼 오랜 싸움은 계속될 것으로 보입니다.

포함 구역 설정(IZ)은 저소득층 사람들이 감당할 수 있는 일정 비율의 주택을 확보하기 위해 지정된 지역에서 새로운 개발을 요구합니다. 급증하는 로렌스빌의 부동산 시장을 위해 2019년에 설립된 이 회사는 Ed Gainey 전 시장 재임 기간 동안 Bloomfield, Polish Hill 및 Oakland 일부 지역으로 확장되었습니다.

The Caroline이라고 불리며 McKee Place에 위치한 Oakland의 Walnut 프로젝트는 IZ 규칙을 적용하여 진행되었습니다. 그러나 목요일에 Walnut 변호사 Jonathan Kamin은 개발자가 여전히 이 문제를 해제하기를 희망한다고 말했습니다.

“이것은 학생 주택 프로젝트이고 내 고객의 능력 덕분에 우리는 이 프로젝트를 성공적으로 수행할 수 있었고 이것이 바로 이 프로젝트가 건설 중인 이유입니다”라고 Kamin은 말했습니다. “그러나 피츠버그에서 주택을 개발하려는 사람들에게 배치하는 것은 매우 어려운 도전입니다.”

참석한 모든 사람이 그 주장에 깊은 인상을 받은 것은 아니었습니다.

Oakland Planning & Development Corporation의 전무이사인 Andrea Boykowycz는 “단지 마음에 들지 않는다는 이유만으로 법의 변경을 요구하는 무모한 태도”에 놀랐다고 말했습니다.

Boykowycz는 “Walnut Capital은 포함 지역화 오버레이에 의해 관리될 것이라는 완전한 지식을 바탕으로 이 프로젝트를 수행했습니다.”라고 말했습니다.

11층, 159가구 Caroline 프로젝트에 대한 IZ의 신청을 재차 반박하려는 Kamin의 시도는 더 광범위한 법적 전략의 일부입니다. 이는 아직 도시의 모든 곳에서 정책을 약화시킬 수 있습니다.

메트로폴리탄 피츠버그 건축업자 협회는 2022년 연방 법원에 시를 고소하며 이 정책에 이의를 제기했습니다. 소송에서 BAMP는 이 정책이 개발자가 시의 저렴한 주택 계획 비용을 부담하도록 강요함으로써 개발자의 재산권을 침해한다고 주장했습니다.

그 소송은 작년 말에 버려졌어. 판사는 개발자가 권리 포기를 구하는 등 문제를 해결하기 위한 다른 노력을 다할 때까지 법원이 정책이 불법적으로 적용되는지 여부를 결정할 수 없다고 판결했습니다.

Kamin이 인정한 것처럼 Walnut은 “본질적으로 해당 상자를 선택하여 건축업자 협회가 소송을 계속하고 실제로 조례의 타당성을 얻을 수 있도록” 이사회에 그러한 포기를 요청하고 있습니다.

그리고 이사회가 Walnut의 면제를 승인하더라도 BAMP의 “수백 명의 회원” 중 또 다른 사람이 연방 법원에 이의를 제기할 것이라고 그는 덧붙였습니다.

Kamin은 프로젝트 단위의 10%를 저렴하게 요구하는 IZ 규칙으로 인해 Walnut이 거의 490만 달러의 비용을 지출하게 될 것이라고 말했습니다. 그는 개발자가 프로젝트를 시작하기 위해 불법이라고 생각하는 규칙을 준수하더라도 이를 고수해서는 안 된다고 말했습니다.

“시에서 조례를 채택했다고 해서 그것이 합법적이라는 의미는 아닙니다. 이 조례는 불법이고 위헌이며, 법정에서 최종 판결을 받게 될 것입니다.”라고 그는 말했습니다.

몇몇 지역사회 구성원들은 이사회에 면제 요청을 기각하고 포함 구역 설정에 대한 Kamin의 비판을 촉구했습니다.

Lawrenceville United의 Dave Breingan은 “이런 규모의 프로젝트에 대한 Walnut Capital의 투자자와 대출 기관이 기존 구역 요구 사항에 따라 개발이 불가능한 프로젝트에 대한 건설 자금 조달을 승인한다는 것은 상상할 수 없는 일입니다.”라고 말했습니다. 지역 옹호 단체는 오랫동안 포용적 구역 설정을 지지해 왔습니다.

Oakland 그룹의 Boykowycz도 The Caroline이 학생들에게 숙소를 제공하기 때문에 요구 사항에서 면제되어야 한다는 Kamin의 주장에 문제를 제기했습니다.

“도시의 IZ 법이 작성된 방식에 따르면 실제로는 학생을 배제하지 않습니다.”라고 그녀는 말했습니다. “이 개발의 대상 고객 중 상당 부분이 실제로 소득 기준을 충족합니다.”

지역위원회는 Walnut Capital과 모든 반대자에게 추가 정보를 제출할 수 있는 2주를 부여했습니다. 이사회의 결정은 45일 후에 마감됩니다.