Pa. 구역 설정, 주택 건설에 대한 장벽으로 명명된 허가 프로세스

정치적 스펙트럼 전반에 걸쳐 펜실베니아 지도자들은 현재 진행 중인 주택 부족을 연방 경제 성장의 가장 큰 장애물 중 하나로 거듭 확인했습니다.

조지 메이슨 대학의 Mercatus 센터의 최근 연구에서는 주 하원 공화당원 앞에서 열린 목요일 청문회 주제였던 주택 건축 과정에 “시간, 비용 및 불확실성”을 추가하는 요인으로 주 및 지방 규정을 구체적으로 식별했습니다.

David Rowe 의원(R-Union)은 “주택 가격이 오르고 있고 재고가 부족하며 새 주택을 짓는 데 드는 비용이 지난 10년 동안 크게 증가했습니다”라고 말했습니다. “그리고 그 과제의 일부는 공급이지만, 많은 부분은 프로세스이기도 합니다.”

주의 2,600개 이상의 지방자치단체는 각각 서로 다른 구역 지정 규칙과 허가 요건을 가지고 있으며, 이로 인해 펜실베니아는 2017년에서 2023년 사이에 건설된 신규 주택에 대한 전국 순위에서 최하위권에 놓이게 되었습니다.

목록을 작성한 퓨(Pew)에 따르면 임대료를 포함한 주택 비용은 뉴욕시와 그 교외 지역보다 연방에서 더 빠르게 상승했지만 전체 가격표는 여전히 낮습니다. 단독 주택 이외의 아파트, 타운홈, 보조 주택 등 밀도가 높은 옵션에 대한 구역 제한이 장애물로 확인되었습니다.

하원 민주당은 이 문제를 해결하기 위한 자체 조치를 추진했으며 추가 고려를 위해 이달 초 상원의원에게 몇 가지 제안을 보냈습니다. 반면 공화당은 규제 장애물에 대해 레이저 공격을 가했다.

Tom Jones 의원(R-Lancaster)은 “모든 사람의 뒷마당에 작은 집을 짓는 것과는 다릅니다.”라고 말했습니다. “우리는 그것을 허용할 수 있습니다. 하지만 작용하게 될 다른 요인들이 너무 많습니다.”

Lancaster에 본사를 둔 Hess Homes, LLC의 사장인 건축업자 Randy Hess는 “최대 11개 규제 기관으로부터 승인”을 받는 데 문제가 있음을 확인했습니다. “프로젝트가 2년 이내에 승인되면 현재 개발 측면에서는 승리로 간주됩니다.”

빗물 인프라에 중점

Hess는 추가 비용 부담으로 지자체 수준에서 컨설턴트를 활용하는 것을 지적했지만 주택 건축에서는 빗물 관리를 탐색하는 것이 더 많은 비용이 든다고 말했습니다.

“어떤 경우에는 빗물 인프라 비용이 모든 핵심 유틸리티 및 포장 비용을 합친 비용을 초과합니다.”라고 그는 계속했습니다.

미국 환경 보호국(EPA)은 빗물 유출을 “도시 지역 수질 오염의 주요 원인”으로 식별하고 물을 배출하고 도로 및 주차장과 같은 표면의 홍수를 방지하기 위한 공학적 수집 시스템의 필요성을 설명합니다. 펜실베니아의 환경 보호부(DEP)는 연방의 강과 호수로 유입되는 오염 물질의 양을 통제하기 위해 빗물 관리와 관련된 주법을 감독합니다.

비평가들은 DEP가 연방법에 따라 특정 요건이 충족될 경우 최대 5에이커까지의 프로젝트에 대한 허가를 면제할 수 있지만 대신 1에이커의 더 낮은 기준을 가지고 있다고 말합니다. 최소 5에이커를 구현하려는 입법 메모에 따르면 허가 요건을 충족하는 데 수개월이 걸리고 비용이 35,000달러 이상 소요될 수 있습니다.

Hess는 일반적인 외부 위치가 아닌 각 현장에서 수질 기준을 충족하도록 요구하면 비용이 상승하여 건설 비용이 엄청나게 높아진다고 말했습니다.

“저는 빗물 관리 요구 사항에 대해 DEP를 상당히 가혹하게 비판해 왔습니다.”라고 그는 덧붙였습니다. “우리 모두는 수질을 원합니다. DEP가 현장에서 수질 기준을 달성하려고 노력하는 것보다 훨씬 더 효율적으로 수행할 수 있는 방법이 있습니다. 환경적 이점이 있다면 최소한일 것입니다.”

그는 일부 프로젝트의 전통적인 빗물 관리를 대체하는 기관의 범람원 복원 프로그램을 칭찬했습니다. 첫 번째 작품을 완성한 후 그는 자신을 대안의 “열광적인 팬”이라고 불렀습니다.

“지나치게 부담스러운 건축 규제”를 줄이고 폭우 감독을 포함한 허가를 개혁하는 것은 연방의 새로운 주택 실행 계획의 핵심이며 DEP는 신속하게 처리를 추적하는 목표였습니다.

작년에 집중적인 노력으로 기관의 허가 적체량이 0으로 줄었고, 지도자들은 대기 시간을 줄이기 위해 경제 확장 및 개발을 위한 허가 간소화(SPEED) 프로그램을 시작했습니다. 기관에 따르면 요크에서 처음으로 승인된 신규 주택 개발에 대한 SPEED 허가는 11월에 승인되었으며 51일이 걸렸습니다.

51일이라는 기간에는 대중 의견 수렴을 위한 30일이 포함되어 있으며 특정 유형의 우수 관리 허가를 검토하는 데 할당된 “시간의 절반도 안 되는 시간”이었습니다.

주택 건설을 위한 더 많은 과제

장기적으로 건축업자들은 직원 채용을 우려 사항으로 인식했습니다.

Acorn Build Homes의 소유주인 Mario Mascioli는 “내가 보기에 가장 큰 병목 현상은 일반 건설업체, 하도급업체 등 건설 ​​전문 지식을 보유하면서 이러한 구조물의 달성 가능성이라는 목표를 유지할 수 있다는 것입니다.”라고 말했습니다.

Acorn Build Homes는 추가 주택 및 액세서리 주거 시설을 전문으로 하며, Pew는 이를 지역 구역 규정에 따라 펜실베니아에서 금지하거나 비용을 금지하고 있다고 밝혔습니다. 예를 들어 리하이 카운티의 최소 면적은 1,000평방피트인 반면 캠브리아 카운티의 한도는 800평방피트입니다.

표준 모델은 다양한 요인에 따라 240평방피트만큼 작을 수도 있고 Mascioli가 추가한 1,200평방피트만큼 클 수도 있습니다.

Mascioli는 한 달에 200건이 넘는 문의를 받지만 “규제 환경이 좀 더 실용적으로 유리하다면” 회사가 성장할 수 있다고 말했습니다.

그러나 주와 나머지 국가에서는 건설 근로자가 부족합니다. 근로자 5명 중 1명은 55세 이상이며, 고령 전문가의 비율이 증가하고 있습니다. 전국적으로 서류미비 이민에 대한 단속으로 인해 업계가 타격을 입었고, 2024년에서 2025년 사이에 126,000명 이상의 사람들이 현장을 떠났습니다.

전국주택건설협회(National Association of Home Builders)의 2022년 통계에 따르면 이민자들은 펜실베니아 건설 노동력의 9%를 차지했습니다.

이러한 추세를 뒤집기 위해 주와 소규모 지역사회에서는 기술 및 무역 교육을 강화하기 위해 헌신적인 노력을 기울여 왔지만 근로자에 ​​대한 수요는 계속 증가하고 있습니다.

“우리는 약간의 진전을 보았지만 정말 흠집을 내기에 충분한가요?” 헤스는 궁금했다.