Allegheny 카운티의 기업 구매자 유입으로 인해 법규 집행 및 주택 구입 예정자에 문제가 발생함

7월의 어느 더운 날, Alex Coyne은 피츠버그 지역의 작은 동부 지역인 Wilmerding과 East McKeesport 두 곳을 운전하고 있었습니다.

코드집행관 코인(Coyne) 터틀 크릭 밸리 정부 협의회낡은 차고가 있는 East McKeesport의 주거 거리에 있는 집에 차를 세웠습니다(또는 코드 집행 용어로 Coyne이 사용하는 “부속품 구조”). 해당 부동산은 타주 LLC가 소유하고 있습니다.

Coyne은 “이 소유자는 수년 동안 특히 반응이 없었습니다.”라고 말했습니다. 부동산 소유자가 불만 사항에 응답하지 않는 경우 그의 유일한 의지처는 법원이며, 그럼에도 불구하고 일부 소유자는 여전히 응답하지 않습니다.

Coyne과 같은 지역 규정 담당자는 멀리 떨어진 기업 소유주와 더 자주 거래해야 하므로 때때로 규정 집행 문제가 발생합니다. 그러나 최근 일부 연구에서는 첫 주택 구입을 원하는 피츠버그 주민이 이용할 수 있는 주택 수를 제한하는 등 기업 구매자의 다른 잠재적인 단점을 지적했습니다.

에이 피츠버그 대학교 사회 및 도시 연구 센터에서 연구 올해 초 3개의 대규모 국내 기업이 강조되었습니다. 바인브룩, SFR3및 Segavepo — 이 지역에서는 점점 더 많은 수의 단독 주택을 확보하여 단 몇 년 만에 거의 1,000개의 지역 필지를 축적했습니다.

Pittsburgh Community Reinvestment Group의 연구 분석가인 Druta Bhatt는 “기업의 단독 주택 구매가 크게 증가했습니다.”라고 말했습니다. 조직이 실시한 별도의 연구 기업 주택 구매자를 조사한 결과 피츠버그에서 기업이나 투자자에게 판매된 주택의 비율이 2010년 매출의 15.5%에서 2021년 매출의 24.8%로 증가한 것으로 나타났습니다. Allegheny 카운티의 다른 지역에서는 같은 기간 기업 매출이 9.7%에서 18%로 증가했습니다. (이 연구는 대규모 및 소규모 지역 임대주를 포함하여 모든 규모의 기업 소유주를 조사했습니다.)

Pitt 연구에서 조사된 대기업은 Allegheny 카운티 전체에서 상대적으로 적은 부분의 단독 주택을 소유하고 있지만 대기업 구매자가 지역 주택 시장으로 이동하는 규모와 신속성은 새로운 것입니다. 연구의 저자.

Briem은 “과거 기업 투자가 많지 않았던 단독 주택을 인수하는 대규모 외부 투자자는 실제로 불과 몇 년 전부터 시작되었습니다.”라고 말했습니다. “그리고 만약 여러분이 주의를 기울이지 않았다면… 주위를 둘러보면 불과 몇 년 전과는 매우 다른 지역 사회의 부동산 시장을 보게 될 것입니다.”

이 연구는 그러한 대규모 구매로 인한 잠재적인 악영향을 지적했습니다. 그 중 가장 중요한 것은 개인, 특히 처음으로 주택을 구입하려는 사람들이 이용할 수 있는 단독 주택 공급의 감소입니다. 이러한 구매는 특정 지역이나 교외에 집중될 수도 있습니다.

Briem은 지방 자치 단체가 부동산의 상태를 양호하게 유지하기 위해 과거에 필요했던 것보다 더 많은 감독이나 모니터링을 해야 할 수도 있다고 말했습니다.

Briem은 “지방 자치단체가 아마도 이 문제를 다루는 최전선에 있을 것이라고 생각합니다.”라고 말했습니다.

Wilmerding으로 돌아온 Coyne은 법집행관으로서 부동산을 누가 소유했는지로 판단하지 않으며 모든 기업 임대인이 도움이 되지 않거나 반응이 없는 사람으로 보지 않는다고 강조했습니다. 그는 또한 다른 모회사 소유의 근처 집에 들러 개선이 필요하다고 말한 후 회사가 부동산에 수행한 모든 업그레이드를 지적했습니다.

그러나 투자자 소유 부동산의 급증을 부정할 수는 없습니다. Coyne의 고용주인 Turtle Creek Valley COG는 심지어 새로운 소프트웨어 프로그램을 만들었습니다. 코드엔포스부분적으로는 Allegheny 카운티의 수많은 소규모 자치단체가 LLC 소유자의 연락처 정보를 추적하는 데 도움이 됩니다. 이 프로그램은 주정부 보조금, Henry L. Hillman 재단 및 사용자 수수료를 통해 자금을 조달합니다.

처음 구매자가 되는 데 피해를 주시나요?

피트의 연구는 대규모 기업 투자자의 구매로 인해 단독 주택, 특히 흑인 주택 소유자의 주택 소유율이 감소했다는 다른 연구 결과를 지적했습니다.

기업 구매자들이 첫 주택 구입자들이 이용할 수 있는 부동산을 사들여가고 있다는 우려는 터틀 크릭 밸리 정부 협의회. 이 위원회는 Penn Hills 및 Monroeville과 같은 대규모 커뮤니티부터 Wilmerding 및 East McKeesport와 같은 작은 자치구에 이르기까지 피츠버그 동부 교외에 있는 20개 지방자치단체의 파트너십입니다.

“LLC가 이러한 지역사회에 들어와 부동산을 현금으로 구입하면서 첫 주택 구입자가 저렴한 주택을 구입하는 데 방해가 되고 있습니다.”라고 그녀는 말했습니다.

SFR3과 Segavepo는 연락할 수 없거나 논평 요청에 응답하지 않았습니다.

VineBrook의 대표는 회사가 현지에서 소유한 주택 및 부동산 구획의 수에 대해 이의를 제기했습니다.

Settelmaier는 1970년대와 1980년대에 그녀의 아버지가 Westinghouse Air Brake에서 일했던 노동계층 Wilmerding에서 성장한 즐거운 추억을 가지고 있습니다. 그녀는 대기업 구매자가 이와 같은 커뮤니티 구조에 미치는 영향에 대해 걱정한다고 말했습니다.

“윌머딩에서 자란 것은 정말 멋진 경험이었습니다.”라고 그녀는 말했습니다. “저는 그것을 세상 그 무엇과도 바꾸지 않을 것이며, 누구나 안전하고 건강한 지역사회에서 살 수 있어야 한다는 확고한 믿음을 갖고 있을 뿐입니다. 그리고 저렴한 주택. 그리고 내가 살 수 있는 특권을 누렸던 그 삶을 살아보세요.”

그녀는 이번 연구가 지역 공무원들 사이에 더 많은 대화를 촉발할 수 있기를 바라고 있으며 기업 투자자들이 어디에 구매하는지에 대한 더 많은 데이터를 수집하라는 피트 연구의 권고 사항을 지적합니다.

규제 옵션 부족

Allegheny 카운티의 주택 전략 이사인 Ed Nusser는 보고서가 우려스럽다고 생각하지만 이러한 유형의 구매자를 규제하는 지방 정부의 능력은 제한적이라고 말했습니다.

“’당신이 델라웨어에 관심을 갖고 있는 기업이라면 집을 살 수 없습니다’처럼 적극적으로 할 수 있는 일은 많지 않습니다. 그것은 우리가 할 수 있는 일이 아닙니다.”라고 Nusser는 말했습니다. “그러나 우리가 할 수 있고 해야 할 일은 주 및 연방 파트너와 협력하여 경제 개발, 카운티 주택 당국, 첫 주택 구입자 및 비영리 개발 커뮤니티를 배치하여 이러한 경쟁에 맞서 경쟁할 수 있도록 하는 것입니다. 기업 이익.”

일부 지역 법 집행 사건은 Carrick 및 기타 인근 피츠버그 남부 지역을 포함하는 치안 지방 판사 Richard King의 법정에서 마무리됩니다.

매각 당시 부동산 소유자에 대한 정보를 더 잘 수집하면 타주 기업 소유자가 심지어 법원에도 응답하지 않는 경우 도움이 될 것이라고 Allegheny 카운티 특별 법원 판사 그룹의 회장이기도 한 King은 말했습니다. 판사 판사.

“누군가가 LLC로 구매하는지 묻는 경우에도 연락이 가능하도록 해당 LLC의 임원 사본과 임원에 대한 정보를 제공하십시오. 그러면 큰 도움이 될 것입니다.”라고 King은 말했습니다.

일부 지방 공무원은 기업 주택 구입을 규제하려고 시도했지만 지금까지 그러한 노력은 성공하지 못했습니다.

피츠버그 시의원 Deb Gross가 발의한 법안도시에서 가장 인기 있는 부동산 시장이 있는 동네를 대표하는 는 부동산 권유를 규제하고 판매 전에 주택 소유자에게 특정 공개를 요구했을 것입니다.

Gross는 “우리는 훨씬 더 많은 구매력을 가진 더 큰 배우를 보유하고 있습니다.”라고 말했습니다. “그래서 공공 정책 문제로 위험 신호를 던지고 있습니다.”

이 법안은 지난해 국회 말미에 만료된 이후 재상정되지 않았다.

전국적으로는 약탈적 투자 방지법 작년에 오하이오주 셰로드 브라운(Sherrod Brown) 미국 상원의원이 소개했습니다. 50개 이상의 단독 주택 임대 부동산을 보유한 회사에 대한 특정 세금 혜택이 거부됩니다.

그러나 주택 정책 전문가 Jenny Schuetz는 기업 구매자가 근본적인 문제의 증상(원인이 아님): 숙소가 부족해요.

그녀는 대불황 이후 미국이 수요를 감당할 만큼 충분한 주택을 건설하지 못해 역사적으로 낮은 공실률과 임차인 및 주택 구입자의 비용이 급격히 상승했다고 말했습니다.

처음에는 대기업과 사모펀드 회사들이 단기 보유가 될 것이라는 기대를 가지고 이용 가능하고 값싼 압류 부동산을 많이 사들였다고 Schuetz는 말했습니다.

Schuetz는 “그리고 그들 중 많은 사람들이 집주인이 되어 돈을 벌 수 있는 것이 실제로 수익성 있는 사업이라고 결정했습니다.”라고 말했습니다. “그리고 이것이 수익성 있는 사업인 이유는 수요가 매우 많지만 공급이 충분하지 않기 때문입니다. 그래서 임대료를 인상하고 이를 통해 많은 수입을 얻을 수 있는 능력이 있습니다.”

그녀는 구매자를 규제하기보다는 선출직 공무원과 정책 입안자들이 건물 검사나 임대 등록 등을 통해 세입자에게 제공되는 주택의 질에 초점을 맞춰야 한다고 말했습니다.

“임차인의 경험에 초점을 맞추는 것은 단순히 ‘당신은 LLC입니까, 아니면 소규모 집주인입니까?’라고 묻는 것보다 더 의미가 있습니다.”

Turtle Creek Valley로 돌아가서 Coyne과 Settelmaier는 법규 집행이 임차인의 안전과 이웃이 살기 좋은 곳이 되도록 하는 중요한 기능으로 보고 있다고 말했습니다.

Settelmaier는 “집이 기본적인 건강과 안전에 부합하는지 확인하는 것은 누군가의 일이어야 합니다.”라고 말했습니다. “그러나 그것은 공동의 지속적인 노력입니다. 그것은 돈이 든다. 그리고 이 마을에는 이 일을 하도록 사람들에게 돈을 지불할 돈이 없는 경우가 많습니다.”