피츠버그 시의원, 대체 축소된 포함 구역 제안 도입

피츠버그 시의원 밥 찰랜드(Bob Charland)가 도입한 새로운 법안은 더 저렴한 주택을 장려하기 위해 제안된 구역법 사용을 축소하여 Ed Gainey 시장과 갈등을 빚게 됩니다.

Gainey는 저소득층 주민들이 주택을 더 많이 이용할 수 있도록 구역 변경 패키지를 제시했습니다. 가장 논쟁의 여지가 있는 변화는 개발자가 새 건물의 특정 부분을 저렴한 가격으로 만들도록 요구하는 포함 구역 지정의 사용과 관련됩니다. 도시는 빠르게 성장하는 일부 지역에서 이 접근 방식을 실험했지만 Gainey는 이를 도시 전체로 확장하기를 원합니다.

Charland의 법안은 구역 규칙을 적용할지 여부를 각 동네가 스스로 결정하도록 허용합니다. 또한 더 비싼 임대료를 포함하도록 “저렴한”의 정의를 확장하고 피츠버그 시, 도시 재개발 당국 또는 주택 당국이 포함 구역 설정으로 인해 발생할 수 있는 추가 비용에 대해 개발자에게 보상하도록 요구합니다.

Charland는 “우리는 우리 도시에서 많은 개발을 쫓아냈습니다.”라고 말했습니다. “우리는 개발자들에게 여러분이 여기로 오길 원한다고 말해야 합니다. 우리는 여러분이 우리 규칙을 준수하고 피츠버그 시에 모든 소득 수준을 위한 주택을 짓기를 바랍니다.”

‘더 좋은 방법이 있어야 해’

포함 구역 설정은 2019년부터 로렌스빌의 뜨거운 부동산 시장에 시행되어 왔으며 현재 Bloomfield, Polish Hill 및 Oakland 지역 일부 지역에 시행되고 있습니다.

현재 기획위원회에 제출된 Gainey의 제안은 개발 단위의 10%가 지역 중간 소득의 50%에 해당하는 사람들에게 적합하도록 요구합니다. Jake Pawlak 부시장에 따르면 이는 시간당 약 17달러를 버는 사람들에 해당합니다.

저렴한 주택 옹호론자들은 포함 구역 설정이 특히 상점, 레스토랑 및 대중 교통을 이용할 수 있는 곳에서 혼합 소득 지역을 구축하는 데 도움이 된다고 말합니다.

그러나 개발자들과 일부 주택 옹호론자들은 주택을 보다 저렴하게 만드는 가장 좋은 방법은 심지어 더 높은 가격에도 주택을 더 쉽게 이용할 수 있도록 만드는 것이라고 주장합니다. 그들은 포함 구역 설정으로 인해 새 주택을 짓는 데 더 많은 비용이 들고 전체적으로 주택 수가 줄어들 것이라고 주장합니다.

Dave Vatz는 시장의 제안을 자주 비판해 왔습니다. 그는 자신의 조직인 Pro Housing Pittsburgh가 화요일에 발표한 연구를 공동 집필했습니다. 이 연구에서는 5년 전 로렌스빌에서 포함 구역 설정이 시행된 이후 South Side Flats and Strip District와 같은 다른 더운 지역보다 그곳에 주택이 덜 지어졌다고 주장했습니다.

“시장이 제안하는 것은 잘못된 계획입니다”라고 Vatz는 말했습니다. “이 계획은 주택 생산에 해를 끼치고 모두에게 주택 가격을 더 비싸게 만들 것입니다. 그래서 더 나은 방법이 있어야 합니다.”

Charland의 법안은 여러 가지 변경 사항을 제안합니다. 우선 시나 관련 기관이 “각 포용 단위 생성에 부담을 주는 재정적 격차”를 메워야 한다.

“만약 우리가 개발자들에게 저렴한 주택을 건설해야 한다고 말한다면, 우리 도시는 게임에 참여할 의지가 있다고 말해야 합니다”라고 Charland는 말했습니다. “이것이 저렴한 주택 건설이 우리의 목표라면 임대 계층에게 비용 지불을 요구하는 것이 아니라 도시 끝에서도 참여해야 합니다.”

Charland는 시가 이러한 비용을 반드시 현금으로 충당할 필요는 없다고 지적했습니다. 대신 시는 세금 감면이나 인센티브와 같은 도구를 사용하거나 다양한 저렴한 주택 계획에 자금을 조달하기 위한 시의 주택 기회 기금을 활용할 수 있습니다.

그리고 지역사회가 포함 구역 지정 접근 방식을 선택할지 여부를 결정하게 하면 “이웃이 그래야 한다는 말을 듣는 대신 포함 구역 지정 지역이 되는 아이디어를 선택할 수 있는 권한을 부여합니다”라고 그는 말했습니다.

Charland는 아직 주민들이 어떻게 이를 선택할지 확신하지 못하고 있습니다. “우리는 의도적으로 이를 제한하지 않고 시의회와 도시 계획부의 결정에 맡기고 있습니다.”라고 그는 말했습니다. 그러나 서면에 따르면 이 법안은 이미 포함 구역을 설정한 지역이 프로그램을 재승인하도록 요구합니다. Charland는 “따라서 이웃이 할아버지 역할을 한다면 우리는 이를 정리하고 그에 관한 정책도 마련해야 할 것입니다.”라고 말했습니다.

Charland의 법안은 또한 또 다른 변화를 가져올 것입니다. 즉, 임대료가 지역 중위 소득의 120%까지 높을 수 있는 법안에서 “인력 주택”이라고 부르는 단위의 일부를 포함하도록 “저렴한 가격”의 정의를 확장하는 것입니다.

Charland는 변화가 개발자에게 다양한 가구를 수용할 수 있는 더 많은 유연성과 옵션을 제공할 것이라고 말했습니다.

“어느 정도 수준의 보조금 지원을 검토해야 하는지에 대해 논의가 있을 수 있다고 생각합니다.”라고 그는 말했습니다. “하지만 다양한 수준에서 합리적인 가격을 제공할 수 있는 옵션을 제공하는 것은 좋은 일이라고 생각합니다.”

그는 소방관, 간호사, 교사를 인력용 주택의 혜택을 받을 수 있는 사람들로 지적했습니다. 그리고 그는 시가 저소득층 가구를 위한 “매우 저렴한” 주택이 필요하다는 데 동의했지만, “우리는 또한 인력 주택도 필요합니다. 이를 통해 개발자는 다양한 계층의 주택을 건설할 수 있습니다.”

‘잘못 위장한 트로이 목마’?

시장의 원래 구역 제안을 지지하는 많은 사람들은 Charland의 대안에 만족하지 않았습니다. Gainey는 성명에서 이것이 보다 저렴한 주택을 만들려는 노력을 “방해”할 것이라고 말했습니다.

“이 제안된 법안은 모든 주민에게 번영의 기회가 제공되는 피츠버그에 대해 우리가 구상하는 미래를 반영하지 않습니다.”라고 성명서는 말했습니다. Charland의 제안은 “근로자 가족보다 기업의 이익을 계속해서 우선시할 것”이라고 경고했습니다.

“우리는 다수의 복지보다 소수 특권층의 이익을 우선시할 때 어떤 일이 일어날 수 있는지 보았습니다. 우리 행정부는 우리 이웃의 모든 주민들을 위한 개발 작업을 수행할 수 있도록 제안된 구역 개정안을 위해 계속해서 싸울 것입니다.”

폴락 부시장은 이번 법안이 주택 가격과 시 재정에 미칠 영향에 대해 행정부가 “심각한 우려”를 갖고 있다고 말했다. 특히 시는 제안된 규칙에 따라 얼마나 많은 개발이 건설될지 모르기 때문이다. 개발자에게 빚진 금액은 얼마입니까?

“대부분의 사람들이 감당할 수 없는 유닛을 만드는 것은 개발자들에게 백지 수표입니다.”라고 Pawlak은 말했습니다.

Barb Warwick 시의원은 Charland의 법안이 “포함적 구역화라는 언어를 거짓으로 사용하고 있지만” 주택 구입 능력 위기에 실제로 도움이 되지 않는다고 말했습니다.

“실제로 이는 연간 85,000달러를 버는 개인에게 납세자가 지원하는 임대료 보조금입니다.”라고 그녀는 말했습니다. “이것은 납세자의 세금으로 개발자를 풍요롭게 하는 것 외에는 아무 것도 하지 않는 매우 허술하게 위장된 트로이 목마입니다.”

지역 주택 법률 서비스(Regional Housing Legal Services)의 Bob Damewood는 Charland가 “저렴한 가격”의 정의에 더 비싼 주택을 포함시키는 것에 불만을 나타냈습니다.

“우리의 보조금은 실제로 수요가 있는 곳, 공급이 수요를 충족시키지 못하는 곳에 맞춰져야 합니다.”라고 그는 말했습니다. “우리의 보조금은 스펙트럼의 가장 높은 곳에 이미 많은 공급이 있는 곳을 목표로 삼아서는 안 됩니다.”