피츠버그의 고급 아파트가 임대료를 낮추는 방법

지난 10년 동안 피츠버그 주변에는 버섯처럼 고급 아파트 단지가 생겨났습니다. 회색 또는 베이지색 클래딩으로 장식된 박스형 외관과 모든 편의 시설을 자랑하는 웹 사이트를 홍보하는 배너로 장식된 100년 된 연립 주택 사이에 고급 아파트 단지가 나타났습니다. 그들의 벽 안에 있는 것입니다.

당신은 분명히 이러한 건물을 본 적이 있을 것입니다(또는 어쩌면 당신도 그 건물에 살고 있을 수도 있습니다). 그러나 그들은 종종 논란의 여지가 있습니다. 사람들은 많은 사람들이 접근할 수 없는 비싼 임대료, 성격이 결여된 단조로운 미학, 그리고 건물 자체가 고급화를 위한 수단이라고 비판합니다.

그러나 이러한 건물이 존재하지 않는다면 임대료는 더 높을 것입니다. 왜? 고급 아파트일지라도 더 많은 주택 공급은 전체 시장에 대한 압력을 감소시킵니다.

뉴욕대학교 법학 교수이자 NYU Furman 부동산 및 도시 정책 센터의 교수진인 Vicki Been은 “공급을 추가하면 임대료가 감소하거나 임대료 증가가 둔화됩니다”라고 말했습니다.

그리고 이는 단지 하나의 연구에서 나온 것이 아닙니다. Been의 2023년 논문 ‘Supply Skepticism Revisited’에 따르면 이는 최근 연구에서 일관된 결과입니다.

Been은 “내 연구는 새로운 공급이 도시 전체, 개별 지역 및 저소득층에 어떤 영향을 미치는지에 대한 기존 연구를 모두 통합합니다.”라고 말했습니다.

Been은 “공급 회의론자”가 일반적으로 고급 아파트에 대해 세 가지 주장을 한다고 말합니다. 첫 번째는 새로운 건물을 추가하면 도시 전체의 임대료는 줄어들지만 인근 지역의 임대료는 늘어날 수 있다는 것입니다.

“주장점은 공급을 추가함으로써 압력을 줄이는 것입니다. 그러나 동시에 이웃으로 이사하는 사람의 성격도 바뀌고 있습니다.”라고 Been은 말했습니다. “그리고 이를 통해 커피숍, 와인 바 등 이용 가능한 편의시설의 성격도 변화하고 있습니다.”

그녀는 확실히 편의 시설 효과가 있지만(새 건물로 이사하는 사람들은 더 부유하고 교육 수준이 높은 경향이 있음) 일반적으로 공급 증가가 그보다 더 크다고 말합니다.

두 번째 주장은 또한 새 건물로 이주할 가능성이 있는 인구통계를 활용합니다. 즉, 젠트리피케이션으로 인해 임대료가 오르면서 새로운 공급을 추가하면 이미 이웃에 있던 사람들을 대체하게 된다는 점입니다.

Been은 한 Bay Area 연구에서 그 주장을 뒷받침했다고 말했습니다. 이 경우 이주량이 1~2% 증가했습니다. 그러나 대부분의 다른 연구에서는 그 반대가 사실임을 보여줍니다.

Been은 “이웃에서 이사하는 사람, 특히 저소득층의 수를 줄이고 실제로는 동네로 이사하는 저소득층의 수를 늘립니다.”라고 Been은 말했습니다.

세 번째 주장은 고급 아파트가 너무 비싸서 저소득층에게 도움이 되지 않는다는 것입니다. 그러나 노틀담 대학의 경제학 교수인 에반 마스트(Evan Mast)의 연구에 따르면 새로운 고급 건물에 의한 공급 증가가 실제로 도시 전체 임대 시장에 파급력을 미치는 것으로 나타났습니다.

Mast는 주소 기록 데이터를 사용하여 미국 대도시의 새로운 다세대 건물로 이사한 52,000명의 이동을 추적했습니다. 그 데이터를 통해 그는 그 사람들이 어디서 이사했는지, 누가 이전 아파트로 이사했는지 추적할 수 있었습니다. 그런 다음 그는 원래 가구를 대체한 사람들에 대해 6단계, 즉 6세트의 사람들이 출발점에서 제거될 때까지 해당 과정을 반복했습니다.

“나는 지금 이 고급스러운 새 건물에 살고 있는 사람들을 보면 그들이 꽤 분산된 지역에 살았다는 것을 보여줄 수 있습니다”라고 Mast는 말했습니다. “이제 이 사람은 새 아파트 중 하나를 살 수 있을 만큼 소득이 높아야 했기 때문에 여전히 상대적으로 부유한 지역인 경향이 있습니다.”

하지만 그 오래된 아파트는 이제 다른 사람을 위해 비어 있습니다.

Mast는 “나는 이러한 파문을 라운드별로 추적할 수 있으며, 내가 보여주는 것은 각 라운드에서 소득 사다리가 한 단계 더 내려간다는 것입니다.”라고 Mast는 말했습니다. “결국 이들 체인의 대부분, 대략 절반 정도는 결국 평균 이하의 소득 지역에 도달하게 됩니다.”

즉, 그의 연구에 따르면 100명을 수용하는 새로운 시장 가격 건물은 3년 이내에 약 40~75명의 사람들이 중위 소득 미만 지역에서 이사한다는 것을 의미합니다.

Mast는 “고소득 수요의 일부를 빨아들이고 이를 새 아파트 건물 중 하나에 격리하는 것과 같습니다.”라고 말했습니다.

스트립 지구(Strip District)는 피츠버그의 가장 두드러진 예입니다. 인구 조사 데이터에 따르면 이 동네에는 2000년에 266명의 주민이 거주했습니다. 2022년까지 인구는 1,471명으로 5배 이상 증가했으며, 그 증가의 대부분은 신축 고급 아파트 단지에서 발생했습니다.

Strip District Neighbors의 2024년 “스트립 지구 현황” 보고서에 따르면 작년에는 새 건물이 개장되지 않았지만 향후 몇 년 내에 1,961개의 주택이 온라인으로 출시될 것으로 예상됩니다.

또한 2022년 현재 도시의 나머지 지역과 비교했을 때 이 지역의 평균 가계 소득은 더 높고($119,223 대 $63,380) 임차인 비율도 훨씬 높습니다(91.7% 대 50.7%).

데이터 거부

그러나 많은 미국인들은 수요와 공급이 주택 시장에 적용되지 않는다고 생각하며 더 많은 주택을 짓는 것이 주택 비용을 감소시킨다는 증거에 동의하지 않습니다. 그리고 Been은 이러한 불일치가 한 단계 더 발전했다고 말합니다.

Been은 “그들은 그것이 다른 시장에 적용된다는 것을 알고 있음에도 불구하고 주택 시장에 적용된다는 것을 믿지 않습니다.”라고 말했습니다.

그녀는 캘리포니아 대학교 데이비스 캠퍼스의 법학 교수인 크리스토퍼 엘멘도르프(Christopher Elmendorf)의 연구를 지적합니다. 미국 도시 및 교외 유권자를 대상으로 한 세 차례의 조사에서 그는 약 85%가 신차 부족이 중고차 가격을 상승시킬 것이라고 믿었고, 단지 30~40%만이 신규 주택 증가가 기존 주택 가격을 낮출 것이라고 믿었다는 사실을 발견했습니다.

Been은 이러한 불일치의 한 가지 요인은 일반 사람이 새 아파트 건물과 같은 이웃의 변화를 알아차리기는 쉽지만 수요가 얼마나 많은지 파악하기가 훨씬 더 어렵다는 점이라고 생각합니다.

간단히 말해서, 대부분의 사람들은 부동산 중개인이 아닙니다.

Been은 “그들은 공급이 수요를 충족시키는 것을 볼 때까지 수요를 보지 못합니다. 그래서 그들은 수요를 비난하는 대신 공급이 수요를 충족한다고 비난합니다.”라고 Been은 말했습니다. “그것은 마치 우산을 보는 것과 같습니다. 사람들이 우산을 들고 걷고 있는데 우산이 비를 일으키는 것을 보는 것과 같습니다.”

Mast는 때때로 건물에 사는 사람들에게도 비난이 미친다고 말합니다.

“이 아파트가 마음에 들지 않을 때 일반적인 전략은 이사하는 사람이나 사려고 하는 사람이 기본적으로 어떤 면에서는 나쁘다고 말하는 것입니다. 그렇죠?” 마스트가 말했다. “다른 사람일 수도 있고 외부인일 수도 있습니다. 어쨌든 여기에 오지 않을 다른 수도권 출신의 사람일 수도 있습니다.”

그러나 그는 데이터에 따르면 이것이 사실이 아니라는 것을 보여준다고 말했습니다.

“도시의 새 아파트 건물로 이사하는 대부분의 사람들은 같은 수도권 내의 다른 곳에서 왔습니다. 그 숫자는 일반적으로 약 60~70%인 것 같습니다.”라고 Mast는 말했습니다. “기술직 종사자들도 이런 식으로 악마화됩니다. 몇 년 동안 듣고 나니 이 도시가 누구를 위한 것인지에 대한 순수성 테스트가 조금 지치게 되었어요.”

또한 Been은 더 많은 공급을 추가하는 것에 대한 반발이 때때로 “도개교 사고방식”이라고 말했습니다.

“내가 여기 온 것처럼, 이제 다른 사람은 들어올 수 없어야 해, 알지?” 말했다. “사람들은 일단 한 동네에 들어오면 그곳은 자신의 것이며 원래대로 유지할 권리가 있다는 매우 강한 믿음을 가지고 있습니다.”

“그러나 그것이 당신에게 매력적이었다면 아마도 다른 사람들에게도 매력적일 것입니다. 그리고 당신이 그들보다 조금 먼저 거기에 도착했다는 사실이 왜 당신에게 그들을 막을 권리를 부여합니까?” 그녀는 덧붙였다.

럭셔리한 초점

개발자가 고급 아파트를 선택하는 이유에 대해 Been은 이것이 우리가 구축한 시스템의 산물이라고 말합니다. 인건비가 올라가고, 건설 비용이 올라가고, 여러 층의 지방 관료주의가 수년 동안 진행되면서 프로젝트가 정체되는 경향이 있습니다. 검토, 일련의 커뮤니티 의견 및 소송.

그리고 Mast는 개발자는 아니지만 많은 사람들과 이야기를 나눴으며 자신의 의견으로는 새 아파트 단지 비용의 대부분이 실제 건물을 짓는 데 소요되므로 ‘럭셔리’를 덜 추구한다고 해서 많은 비용이 절약되지는 않는다고 말했습니다.

“그 작은 장식을 모두 추가하는 것은 꽤 저렴합니다”라고 Mast는 말했습니다. “당신의 애견 운동장은 꽤 저렴합니다. 아마도 당신이 별로 사용하지 않을 1층 공간이 있을 것입니다. 카운터를 석영으로 업그레이드하는 것은 꽤 저렴합니다. 그리고 이 모든 것을 합치면 전체 200가구 아파트 건물의 임대료가 10%까지 올라갈 수도 있습니다.”

게다가 그는 “럭셔리”라는 용어가 많이 오용되고 있다고 생각합니다. 맨해튼의 Billionaire’s Row에 있는 “70층에 센트럴 파크 전망의 욕조가 있는” 타워의 전체 층 아파트와 스트립 지구의 새로운 5층짜리 건물에 있는 스튜디오 사이에는 큰 차이가 있습니다. — 하지만 둘 다 “럭셔리”로 간주됩니다.

Mast는 “우리는 대규모로 개발자의 마케팅 캠페인을 구매하고 그들이 럭셔리라는 단어의 의미를 결정하도록 하고 있습니다.”라고 말했습니다. “이 아파트를 가지려면 돈을 좀 벌어야 하지만, 감당할 수 없을 만큼의 금액은 아니죠? 아마도 미혼이라면 분포의 상위 4분위수에 해당할 것이고, 결혼했고 소득이 2개인 경우 꽤 저렴하다는 것을 알 수 있을 것입니다.”

물론 고급 아파트는 강아지와 무지개의 땅이 아닙니다. 다수는 국영 기업이 개발하고 소유하며, 그 중 일부는 컴퓨터 알고리즘을 사용하여 임대료를 책정합니다. 그러한 알고리즘 중 하나를 개발한 RealPage는 현재 해당 알고리즘이 독점금지법을 위반하여 임대료를 인상하는 가격 담합 계획이라는 혐의로 법무부와 8개 주 법무장관으로부터 고소를 당하고 있습니다. .

그리고 어디에서나 고급 아파트를 많이 짓는 것만으로는 미국 주택 위기의 만병통치약이 아닙니다. 이 나라에는 400만~700만 채의 주택이 부족하고 현재 기록적인 미국 세입자 중 절반이 주택을 감당할 수 없습니다. 이를 해결하려면 더 많은 공급을 추가하는 것 외에 다른 정책이 필요하다고 빈은 말했습니다.

“주택 구입 가능성 위기에는 두 가지 측면이 있습니다. 하나는 주택 가격이 비싸다는 것이고, 두 번째는 소득이 따라가지 못한다는 것입니다.”라고 그녀는 말했습니다.

빈은 우리가 “양측면”에서 노력해야 한다고 말합니다. 즉, 더 많은 주택을 짓는 것뿐만 아니라 최저 임금 인상, 더 많은 보육 서비스 제공, 더 좋고 안정적인 일자리 제공과 같은 일도 해야 합니다.

“우리는 2천만 채의 새 집을 지을 수 있지만 사람들의 소득이 집을 짓는 데 드는 기본 비용을 따라잡지 못한다면 여전히 문제가 생길 것입니다.”라고 그녀는 말했습니다. “보조금을 받는 제한된 저렴한 주택이 있어야 할 것입니다. 보조금을 받을 수 있는 주택 바우처가 있어야 합니다.”

그러나 궁극적으로 그녀는 새 주택 건설을 전반적으로 더 쉽게 만들기 위해서는 정책 변화가 필요하다고 말합니다.

“우리는 케이크를 갖고 있으면서도 그것을 먹을 수 없습니다. 우리는 가능한 모든 반대 의견을 경청하고 가능한 모든 연구를 수행했으며 저렴한 주택을 확보하기 위해 지체하고, 지체하고, 지체할 수 없습니다.”라고 Been은 말했습니다. “그 중 일부는 변화에 대한 두려움인데 우리는 이를 보호하는 토지 이용 시스템을 구축했습니다. 그리고 이것이 문제의 아주 기본적인 원인입니다.”