피츠버그에서 저렴한 주택을 짓는 것이 왜 비싸다

헤이즐 우드의 길거리에있는 작고 붉은 벽돌 아파트 건물입니다.

다른 많은 오래된 피츠버그 아파트처럼 보이지만 100 세 이상의 건물은이 지역에서 가장 시급한 주택 문제 중 하나에 대한 사례 연구입니다. 저렴한 주택을 만드는 데 왜 비용이 많이 드는가?

비영리 단체 인 Rising Tide Partners가 소유 한이 건물은 곧 9 개의 아파트를 업그레이드하기 위해 270 만 달러의 재활을 거칠 것입니다. 건설 비용뿐만 아니라 금융 수수료, 건축가, 엔지니어링 등의 기타 관련 비용을 포함한 총액은 약 $ 3000,000의 총 비용 으로이 건물은 피츠버그와 Allegheny 카운티에서보다 저렴한 주택을 만드는 데있어 어려움을 보여줍니다. .

피츠버그의 가장 최근의 주택 요구 평가 연구에 따르면이 도시는 최저 소득 주민들에게 8,000 대의 저렴한 유닛이 짧다는 것을 발견했습니다.

저렴한 주택이 부족한 사람들은 임대료에 대한 소득을 더 많이 지불해야합니다. 같은 보고서에 따르면 피츠버그의 임차인 5 명 중 2 명은 주택에 30% 이상의 소득을 지출하고 있으며 4 명 중 1 명 이상이 50% 이상 주택에 대한 수입. 이것은 갑자기 예상치 못한 삶의 사건이나 비용 (직업 상실 또는 자동차 고장)이 사람들을 퇴거와 노숙자의 위험에 처하게 할 수 있음을 의미합니다.

최근 몇 년 동안 주택 비용이 증가 하고이 문제에 대한 정치적 압력이 커짐에 따라 선출 된 공무원들은 더 많은 일을하겠다고 약속했다. 최근 몇 달 동안 피츠버그 시장 Ed Gainey는 저렴한 주택 채권을 통해 기금을 모으기위한 노력을 선전했으며 카운티 임원 인 Sara Innamorato는 500 일 안에 500 대의 저렴한 주택을 만들겠다고 약속했습니다.

그러나 저렴한 주택을 짓는 것은 비싸고 시간이 많이 걸리며 어렵습니다. 왜?

지역 옹호자 및 개발자와의 인터뷰에 따르면 개발자가 프로젝트를위한 여러 자금 조달 소스, 정부 규칙의 웹 및 임차인의 임대료를 낮게 유지해야 할 필요성이 필요한 복잡한 자금 조달 시스템 인 높은 건설 비용은 모든 요인입니다.

높은 건물 비용

우선, 저렴한 또는 시장 속도의 건물 인 새로운 주택을 건설하는 데 비용이 많이 듭니다. 비용에는 토지, 건설 노동 및 자재, 건축 및 엔지니어링을 포함한 서비스가 포함됩니다.

비영리 개발자 액션 하우징의 부동산 개발 담당 이사 인 Jame Eash는“모든 부동산 개발은 어렵고 복잡하고 비용이 많이 듭니다.

펜실베이니아 주택 금융 기관의 전무 이사이자 CEO 인 로빈 위스 만 (Robin Wiessmann)은“저렴한 주택이 저렴한 주택이라는 의미는 아닙니다.

“그들은 당신이나 내가 기꺼이 살고, 잘 구성되어 있고 시장 속도 건설과 매우 유사한 양질의 가구를 사용하여 지어졌습니다.” PHFA는 주택 건설자를위한 모기지 프로그램을 운영하고 대부분의 새로운 저렴한 주택 건설에 자금을 조달하는 연방 세금 공제를 배포하는 국가 계정 기관입니다.

Weissmann은 또한 다른 많은 주와 마찬가지로 펜실베이니아 주와 마찬가지로 펜실베이니아는 주택을 장기적으로 지속 가능하게 만들고 유틸리티 비용을 낮추는 저렴한 주택의 녹색 건물을 우선시한다고 말했다.

피츠버그에 본사를 둔 Trek Development Group의 사장 겸 CEO 인 William Gatti는“모든 유형의 주택을 건설하는 것은 비용이 많이 들다”고 말했다.

Gatti는 피츠버그와 같은 오래된 도시에 건축이 추가 도전이 있다고 말했다.

어떤 사이트에서도“아마도 지하 표면 문제, 아마도 오래된 기초, 아마도 무너질 수있는 인프라, 물 및 하수도 등이 있습니다. 아마도 가스와 전기 (유틸리티)… 다시 업을해야합니다. 우리는 단지 부동산 거래를하는 것이 아닙니다. 우리는 오래된 도시를 재건하고 있으며 그와 함께 제공되는 비용이 있습니다.”

(사례 : 43 세대 다람쥐 언덕 아파트 건물 인 Action Housing ‘s Flats는 근처 도로와 유지 벽을 불안정화 한 오래된 오래된 증기 공장으로 인해 건설 중에 예상치 못한 인프라 비용으로 거의 1 백만 달러에 달했습니다.

많은 곳에서 구역 지정 코드를 사용하면 아파트 건물을 짓기가 어렵 기 때문에 구역 지정 문제는 프로젝트에 지연과 비용을 추가 할 수 있습니다.

복잡한 금융

또한 PHFA의 Wiessmann은 금융 주택을 통해 시장 속도 개발자가 직면하지 않는 과제를 추가했다고 밝혔다.

저렴한 건물에는 시장 속도 임대료보다 낮아야하기 때문에 개발자는 건물이 점유되면 현금 흐름이 적을 것입니다. 즉, 더 많은 자금 조달을해야합니다.

저렴한 재산에서, 임차인은 일반적으로 소득이 얼마나 낮은 지에 관계없이 임대료의 약 30% 만 임대료를 지불합니다.

“사람들이 일정 기간 동안 임대료를 지불 할 수있는 주택을 제공하기 위해서는 열쇠가 충분한 자금을 조달하는 것입니다. 따라서 일정 기간 동안이를 유지하는 금액은 임차인이 지불 할 수있는 금액입니다.”라고 Wiessmann은 말했습니다. “그리고 그것은 도전입니다.”

저렴한 주택 개발자는 일반적으로 프로젝트에 자금을 지원하기 위해 세금 공제를 받기 위해 경쟁합니다. 그러나 이들은 프로젝트 비용의 대략 80%를 충당하는 경향이 있으며 개발자는 다른 출처의 격차를 메워야합니다. 다른 소스에는 종종 매우 복잡한 규칙과 요구 사항이있어 비용도 추가 할 수 있습니다.

Action Housing의 EASH는“우리는… 우리의 11, 12, 13 (자금) 출처를 보유한 프로젝트에서 일반적입니다. “그리고 우리 가이 자금 조달 출처와 관련된 모든 규칙을 준수하는 데 시간과 돈이 필요합니다.”

비영리 단체 인 Rising Tide Partners의 전무 이사 인 Kendall Pelling은 전체 프로젝트의 비용을 충당하기위한 자금의 원천이 하나라도 더 저렴할 것이라고 말했다.

“각 요구 사항 계층은해야 할 일이 더 많아집니다.

“각 요구 사항 계층도 복잡성을 더합니다. 이 복잡성은 비용을 추가합니다.”라고 그는 말했습니다.

Hazelwood에있는 Tide의 아파트 건물이 떠오르는 경우 소규모 비영리 단체는 건물을 완전히 재활하고 9 개의 아파트를 개조하기 위해 270 만 달러를 모금했습니다.

이 조직은 여러 가지 다른 출처에서 업그레이드를 위해 자금을 조달 할 수 있었지만, 각각의 새로운 자금 출처는 환경 요구 사항, 임금 요구 사항, 건축가의 설계 표준 및 계약자 채권 요구 사항과 같은 요구 사항 및 비용을 추가하여 총 비용은 상승합니다.

Pelling은“저렴한 주택은 매우 높은 규제가있는 것입니다. 하나의 규칙으로 규제되지 않습니다.

이 건물은 처음에는 단열과 같은 기본 사항이 부족하고 난방 시스템을 교체 해야하는 심각한 문제가 발생했다고 Pelling은 말했다.

일이 완료되면 노숙자, 가정 폭력 또는 다른 삶의 위기를 경험 한 사람들을 수용 할 것이라고 Pelling은 말했다.

“따라서 실제로 필요한 사람들에게 주택을 제공하고 있습니다.”라고 Pelling은 말했습니다.

건설이 시작되었으며 가을에 완료 될 것으로 예상됩니다.