재해 및 보험 비용이 증가하고 있습니다. 중산층은 버티기 힘들다

허리케인 이안이 포트 마이어스 해변을 강타한 지 3년이 지났지만, 여전히 착암기 소리가 방벽섬의 주요 도로를 따라 울려 퍼지고 있습니다. 그곳에서는 폭풍으로 파괴된 건물의 껍질과 공터 옆에 새로운 주택과 사업체가 세워지고 있습니다.

허리케인으로 인해 작은 호텔을 소유하고 있던 포트 마이어스 비치 상공회의소의 재키 리자크 최고경영자(CEO)는 “우리는 3년 전 오늘날 우리가 있을 것이라고 생각했던 것과는 전혀 거리가 멀다”고 말했다. “우리는 우리에게 무슨 일이 일어났는지, 그 정도를 이해하지 못했다고 생각합니다.”

폭풍의 여파로 신흥 도시는 이전에 이곳을 집으로 삼았던 많은 사람들이 경제적으로 손이 닿지 않는 곳일 수 있습니다. 건설 및 재산 보험에 드는 하늘 높이의 비용은 이제 포트 마이어스 비치의 특징인 많은 가족 운영 호텔을 압박할 위험이 있습니다. 그리고 한때 그곳에 살았던 점원과 바텐더가 더 이상 그 돈을 감당할 수 있을 것이라는 희망은 거의 없습니다. 그 대신 많은 현지인들은 더 큰 리조트와 허리케인에 대비한 값비싼 주택을 기대합니다.

지역 건설업체인 Fowler Construction & Development의 사장인 Rob Fowler는 “고급화는 현실이며, 비용 변화도 현실입니다.”라고 말합니다. “그리고 이 모든 것은 이제 부유한 선수들만이 플레이할 수 있다는 사실을 뒷받침합니다.”

포트 마이어스 비치에서 펼쳐지는 변화는 플로리다 남서부 전역에서 일어나고 있는 일의 극단적인 버전입니다. 나이가 많고 부유한 사람들이 수년 동안 이 지역으로 모여들었습니다. 이는 허리케인 이안(Hurricane Ian)으로 인해 증폭된 저렴한 주택 위기를 촉발시켰습니다. 부동산 중개인에 따르면 주택 및 홍수 보험 가격 상승이 문제를 더욱 가중시켜 노동자와 중산층 가족이 재해가 발생하기 쉬운 지역에서 생활비로 어려움을 겪고 있다고 합니다.

지구 온난화로 인해 플로리다가 직면한 어려움은 전국적으로 나타나고 있습니다. 미국 전역에서 주택 보험료가 인상되고 있는데, 그 이유 중 하나는 기후 변화로 인해 재산이 손상되고 파괴되는 더욱 강력한 폭풍, 홍수, 산불이 발생하기 때문입니다.

높은 보험료는 결국 도시 전체에 영향을 미칠 수 있습니다. 플로리다 남서부에서는 보험료 인상으로 인해 주택 가치가 하락하기 시작했으며, 이는 지방 정부의 재산세 수입을 감소시킬 수 있습니다. 부동산 가치가 하락함에 따라 미국 전역의 지역사회는 “장기적인 경제적 충격”에 직면할 수 있다고 기후 위험에 초점을 맞춘 투자 연구 및 컨설팅 회사인 DeltaTerra Capital의 CEO인 David Burt는 말했습니다.

Ian은 플로리다 해변 마을의 변화를 빠르게 추적했습니다.

2022년 9월 허리케인 이안(Ian)이 시속 155마일의 바람과 15피트의 폭풍 해일로 상륙했을 때 포트 마이어스 비치는 이미 감당할 수 없을 만큼 성장하고 있었습니다.

몇 달 전, 플로리다 걸프 코스트 대학의 루카스 부동산 개발 및 금융 연구소 소장인 Shelton Weeks는 도시 상공회의소에서 강연을 했습니다. 기업들은 걱정했다. 오래된 주택을 개조하거나 철거하고 더 비싼 주택이 대신해 노동자들이 섬을 떠나고 있었습니다.

Weeks는 “그런 다음 Ian은 기본적으로 우리를 위해 모든 작업에 대해 빨리 감기 버튼을 눌렀습니다.”라고 말합니다.

허리케인은 포트마이어스 비치의 건물 대부분을 손상시키거나 파괴했습니다. 하룻밤 사이에 주택 소유자와 사업체는 다음과 같은 결정에 직면했습니다. 보다 엄격한 주 건축 법규를 충족하기 위해 재건축할 방법.

그러다가 Ian 직후 연방재난관리청은 포트마이어스 비치가 위치한 리 카운티의 홍수 지도를 개정했습니다. 대부분의 해안 부동산은 위험도가 높은 홍수 구역으로 재분류되었다고 지역 건축업자인 Fowler는 말합니다. 이는 재건이 예상되는 홍수 수준보다 높은 구조물을 높이는 것과 같이 더욱 엄격한 연방 기준을 충족해야 한다는 것을 의미했습니다.

로드 중…

종합적으로 볼 때, 더욱 엄격한 주 및 연방 기준은 이 도시의 경제성 문제를 가중시켰습니다. 파울러는 “좋은 점이 있다”고 말했다. “오늘 우리가 만드는 제품은 이전보다 훨씬 더 탄력적일 것입니다. 문제는 비용이 많이 들고 시간도 많이 걸린다는 것입니다.”

상공회의소 대표인 Liszak은 허리케인 이안 이후 방이 5개 있는 호텔인 The Sea Gypsy Inn을 재건축하는 데 400만 달러의 비용이 들었을 것이라고 말했습니다. 그녀는 “숫자는 효과가 없습니다”라고 덧붙였습니다. “섬에 떠내려간 모든 부티크 호텔은 모두 같은 배에 타고 있습니다.”

부동산 중개인은 압류가 다가오고 있다고 경고합니다.

허리케인 이안은 또한 플로리다의 주택 보험 위기를 가중시켰고, 이는 주택 가격을 더욱 비싸지게 만들었습니다. 리 앤 헨드리 카운티의 Habitat for Humanity의 임원인 Karen Rodriguez는 폭풍 이후 주택 보험 견적이 두 배 이상 늘어났다고 말했습니다.

Bankrate에 따르면 올해 플로리다의 평균 주택 소유자 보험 비용은 5,700달러 이상입니다. 이는 네브래스카와 루이지애나를 제외한 어느 주보다 높은 금액이며, 전국 평균보다 약 3,350달러 높습니다.

홍수 보험은 또 다른 큰 비용입니다. 플로리다 해안을 따라 많은 사람들이 모기지 대출 기관이 홍수 보장을 요구하는 고위험 홍수 지역에 살고 있습니다. 홍수 보험에 가입한 대부분의 사람들은 FEMA의 전국 홍수 보험 프로그램을 통해 가입합니다. 몇 년 전, FEMA는 개별 부동산의 위험을 더 잘 반영하기 위해 홍수 프로그램이 가격을 설정하는 방법을 점검하기 시작했습니다. 그 결과, 일부 지역에서는 연방 홍수 보험 비용이 급증하고 있습니다.

Fort Myers Beach에서 내륙으로 몇 마일 떨어진 Jessica Gatewood는 부동산 사업에서 보험 비용 상승의 영향을 보고 있습니다.

Gatewood의 고객 중 한 명은 최근 주택 비용과 홍수 보험료가 연간 약 $10,000까지 오른 후 집을 팔았습니다. 허리케인 이안(Hurricane Ian)으로 인해 집에 약 5피트의 물이 채워졌습니다. 수리한 후 작년에 허리케인 밀턴(Milton)과 헬렌(Helene)으로 인해 집에 몇 인치의 물이 다시 들어갔습니다. Gatewood는 그녀의 고객이 건물 안으로 물이 들어가는 것을 자동으로 차단할 수 있는 수문에 약 20,000달러를 지출한 후에야 판매할 수 있었다고 말했습니다.

Gatewood는 “아마 200채의 집이 있는 동네 전체가 모두 같은 배에 타고 있습니다”라고 말합니다.

너무 많은 주택 소유자들이 엄청난 보험료와 계속되는 재난의 위협을 피하려고 노력하면서 Gatewood는 이 지역의 주택 판매가 둔화되었다고 말했습니다. 부동산 웹사이트 레드핀(Redfin)에 따르면 지난 10월 리 카운티에서 주택이 시장에 나온 평균 기간은 87일로 전년 동기보다 26% 증가했다.

이로 인해 주택 소유자는 불안정한 상황에서 감당할 수 없는 보험을 갖게 됩니다.

Gatewood는 “지금 내가 보는 대부분의 것은 그들이 매달 모기지를 지불하기 위해 한 푼도 들이지 않고 있다는 것입니다.”라고 말합니다. “이 경제가 앞으로 1년 동안 계속된다면, 물론 우리는 압류를 많이 받게 될 것입니다.”

주택 소유자가 근근이 살아가고 있는 동안 많은 주택의 가치가 하락하고 있습니다. 부동산 웹사이트 질로우(Zillow)에 따르면 10월 리 카운티의 평균 주택 가치는 1년 전보다 10% 이상 하락했고, 허리케인 이안이 닥치기 한 달 전인 2022년 8월보다 16% 이상 낮았습니다. 플로리다 걸프 코스트 대학교의 Weeks는 보험 비용 상승이 주택 가치 하락을 주도하는 것으로 보인다고 말했습니다.

“조금씩 모두가 떠나가는 걸 보게 될 거예요.”

집주인이 재산 보험에 대해 지불하는 증가된 비용 중 일부를 전가함에 따라 임차인도 압박을 받고 있습니다.

Melyssa Caballero는 마이애미에서 가격이 책정되면서 2022년에 리 카운티로 이사했습니다. 이후 그녀가 남편과 함께 사는 원룸 아파트의 임대료는 두 배 이상 올랐다. 저축을 할 수 없게 된 Caballero는 몇 년 전 조카가 이사하고 오하이오에서 더 저렴한 주택을 찾는 것을 본 후 플로리다를 떠날 생각이라고 말했습니다.

포트 마이어스 해변에서 북동쪽으로 약 13마일 떨어진 포트 마이어스에 있는 한 교회의 사무실 관리자인 카발레로(Caballero)는 “조금씩 모든 사람이 떠나는 것을 보게 될 것”이라고 말했습니다. “임대료를 지불할 만큼 돈이 없는 사람은 누구나 이사해야 할 것입니다.”

플로리다 상공회의소는 최신 이민 보고서에서 2023년에 거의 511,000명이 플로리다 밖으로 이주했다고 밝혔는데, 이는 역대 최대치다. 떠난 사람들 중 약 4분의 1은 20세에서 29세 사이였으며, 이는 경제 성장에 중요한 젊은 노동자들입니다.

높은 주택 비용이 사람들이 이사를 떠나는 주된 이유라고 상공회의소는 말했습니다.

산업 단체인 미국재해보험협회(American Property Damage Insurance Association)의 수석 부사장 로버트 고든(Robert Gordon)은 주택 소유자와 도급업자들이 폭풍우 이후 보험사들이 작동하는 지붕을 교체하도록 하려고 시도함에 따라 플로리다가 최근 몇 년 동안 “법적 시스템 남용”에 시달렸다고 말했습니다. 보험사들은 고든이 다른 주에서도 “사기”라고 묘사한 유사한 사례에 직면했는데, 이는 비용 상승에 기여했다고 말했습니다.

플로리다 의원들이 보험 소송을 제한하기 위한 조치를 취한 후, 주 내 주택 소유자 보험의 평균 요율은 올해 1% 증가했으며 이는 전국적으로 가장 작은 증가율이라고 Gordon은 말했습니다.

그러나 근본적인 위험은 여전히 ​​존재합니다. “우리는 더 많은 사람들이 해안 지역으로 이동하여 더 크고 더 비싼 건물을 짓는 것을 보았습니다. 기후 심각도가 증가하는 것을 보았습니다.”라고 Gordon은 말합니다. “그래서 그 모든 것이 보험 비용에 추가될 것입니다.”

다음 폭풍이 오기 전에 재건을 위해 경주하세요

10월 포트 마이어스 해변에서 Dixie Fish Co.는 저녁 시간에 사람들로 가득 찼습니다. 또 다른 레스토랑은 재개장을 준비하는 직원들로 북적였습니다. 건설 노동자들이 무너져가는 건물을 철거했습니다. 해가 지면서 사람들은 해변에서 휴식을 취했고, 일부는 마을의 부서진 부두 말뚝 위에 앉아 있었습니다. 근처 광장에서 한 커플이 춤을 추고 있었다.

“나는 아직도 이 섬이 다시 돌아올 것이라고 생각합니다”라고 상공회의소 의장인 Jacki Liszak과 결혼한 시의회 의원 Scott Safford는 말합니다. “그리고 지금 투자하고 있는 사람들, 즉 현재 이해관계자들이 보상을 받을 것입니다.”

그럼에도 불구하고 Safford의 많은 친구들은 포기하고 내륙으로 이사했거나 노스캐롤라이나나 위스콘신 또는 이전에 집이 있던 곳으로 돌아갔습니다. 그는 영세 기업이 다시 돌아오지 않을 것이며 스타벅스나 수백 개의 객실을 갖춘 몇 년 전 문을 연 마가리타빌 리조트와 같은 더 많은 국내 체인 브랜드가 입주할 것이라고 걱정합니다.

하지만 Safford는 그 도시에 투자가 필요하다는 것을 알고 있습니다.

Safford는 휴가 렌탈 회사의 의자에 기대며 “장기적으로 우리의 재정 타당성이 걱정됩니다”라고 말했습니다. The Sea Gypsy Inn에 걸려 있던 간판이 벽에 기대어 있습니다. “과세 기반을 유지하려면 개발이 필요합니다.”

마을에도 날씨 운이 필요합니다. 해안가 레스토랑에서 Liszak은 준비가 되기 전에 또 다른 큰 폭풍이 닥칠까 두렵다고 말했습니다.

Liszak은 “그것은 모든 투자자를 쫓아낼 것이며, 작은 천국을 위해 이곳에 와서 살고 싶어하는 사람들을 쫓아낼 것입니다”라고 말했습니다. “그리고 이는 경제적으로 우리를 5~10년 더 뒤로 물러나게 할 것입니다.”